Es la primera pregunta de casi todo inversionista latino que mira Miami, y casi siempre llega con dos mitos. El primero es que hay que tener visa o residencia para comprar. El segundo, que comprar da algún tipo de estatus migratorio. Ninguno de los dos es cierto. Aquí va lo que sí se puede hacer, lo que no, y lo que cambia cuando el comprador vive fuera de Estados Unidos.
Lo que sí se puede
Comprar sin visa ni residencia. En Estados Unidos un extranjero puede comprar vivienda con su pasaporte vigente. No existe una restricción federal general que impida a un no residente comprar un apartamento en Miami.
Comprar de contado o con financiación. El contado es lo más común entre compradores extranjeros, pero no es la única vía. Hay bancos y prestamistas con créditos para extranjeros. Más abajo explicamos en qué se diferencian.
Comprar a nombre propio o de una sociedad. Muchos inversionistas compran a través de una LLC de Florida. La estructura cambia los impuestos, la herencia y los trámites de cierre. Esta decisión se toma con un abogado y un contador antes de firmar la oferta, no después.
Alquilar la propiedad. Sí se puede, siempre que el reglamento del edificio lo permita. Ese es el punto que más sorprende, y lo vemos abajo.
Lo que no se puede
Obtener residencia o visa por comprar una vivienda. Comprar un apartamento no da estatus migratorio. Existen programas de inversión con fines migratorios, pero son otra cosa, con otras reglas y otros montos, y se tratan con un abogado de inmigración.
Acceder a la exención homestead. En Florida, esa rebaja del impuesto predial es para quien tiene la propiedad como residencia permanente. Un no residente paga el impuesto predial sin ese beneficio. Conviene tenerlo en cuenta al calcular el costo anual.
Pedir un crédito en las mismas condiciones que un residente. Los créditos para extranjeros existen, pero normalmente piden una cuota inicial bastante mayor y tienen condiciones más estrictas. Los requisitos varían según el prestamista y según el edificio.
Alquilar en cualquier edificio como uno quiera. Muchos condominios de Miami fijan plazos mínimos de arriendo, limitan cuántas veces al año se puede alquilar la unidad o prohíben el alquiler por noches. Si el plan es rentar, el reglamento del condominio se lee antes de ofertar.
Los documentos que le van a pedir
Pasaporte vigente.
Prueba de fondos: extractos que demuestren que el dinero existe.
Origen de los fondos. Bancos y compañías de título aplican controles contra el lavado de dinero, y cuando compra una sociedad hay reglas adicionales de reporte de beneficiarios finales ante el Departamento del Tesoro.
Datos de la sociedad, si se compra a través de una LLC: documentos de constitución y quién es el dueño real.
Aprobación de la asociación, en los condominios que la exigen, con su propio formulario y sus tiempos.
No hace falta tener número de seguro social para comprar. Si la propiedad genera renta o más adelante se vende, sí va a necesitar un número de identificación tributaria para declarar. Lo tramita su contador.
Los impuestos que hay que conocer desde el principio
Esto no es asesoría tributaria. Es la lista de temas que debe llevarle a su contador antes de comprar:
Impuesto predial anual, que cobra el condado según el valor de la propiedad.
Renta de alquiler. Lo que produce la propiedad en Estados Unidos se declara allá. Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta personal; el federal sí aplica.
FIRPTA al vender. Cuando un extranjero vende, la ley federal obliga al comprador a retener un porcentaje del precio, por regla general el 15 %, con excepciones y reducciones en algunos casos. Esa retención no es el impuesto final, pero inmoviliza dinero hasta que se hace la declaración.
Herencia. Para un extranjero no residente, el impuesto federal a la herencia sobre bienes en Estados Unidos tiene una exención muy baja comparada con la de un residente. Es una de las razones por las que la estructura de compra importa.
Si compra en preconstrucción
Comprar un apartamento sobre planos en Florida tiene protecciones propias:
Derecho a cancelar. La ley de condominios de Florida le da al comprador que compra directamente al desarrollador 15 días para cancelar el contrato después de firmarlo o de recibir los documentos del condominio, lo que ocurra después.
Depósitos en escrow. Los depósitos deben ir a una cuenta de garantía, con reglas sobre cuándo y cómo puede usarlos el desarrollador. Léalas en su contrato.
Plan de pagos. Normalmente se paga por tramos durante la construcción y el saldo al entregar. Si va a financiar ese saldo, confirme desde ya que podrá conseguir crédito como extranjero en ese edificio.
Lo que muchos descubren tarde
Las cuotas del condominio y las cuotas extraordinarias. Después del colapso de Surfside en 2021, Florida endureció las inspecciones estructurales y la obligación de tener reservas en los edificios de condominios. En algunos edificios eso se tradujo en cuotas extraordinarias importantes. Pida siempre los últimos informes estructurales, el estado de las reservas y cualquier cuota aprobada o en discusión.
El seguro y la zona de inundación. Miami está junto al mar. Pregunte por la zona de inundación del edificio y por el costo del seguro de su unidad, no solo por la póliza del edificio.
El costo de cierre. Al precio hay que sumarle seguro de título, impuestos de documentación, honorarios de la compañía de título y, si hay crédito, los costos del préstamo. Pida un estimado por escrito antes de firmar.
Cómo se hace bien
Comprar desde afuera no es más difícil que comprar desde adentro, pero tiene más pasos y cada uno tiene su especialista. El orden que funciona:
Defina para qué compra: vivir parte del año, alquilar o preconstrucción para vender a la entrega. Eso decide la zona y el edificio.
Hable con un contador y un abogado sobre la estructura, antes de ofertar.
Confirme la financiación si la va a necesitar.
Lea el reglamento del edificio: alquiler, mascotas, aprobación, cuotas e informes.
Ofertar, inspeccionar y cerrar con una compañía de título.
Floralba Núñez lleva más de 20 años acompañando a compradores latinos en Estados Unidos y escribió Miami al alcance de todos justamente para responder estas preguntas. Si está pensando en comprar, escríbale por WhatsApp o desde la página de contacto y cuéntele qué busca. Elige bien, invierte en Miami.
Este artículo es información general. No constituye asesoría legal, tributaria, migratoria ni de inversión. Consulte a un abogado y a un contador con licencia antes de tomar decisiones. Floralba Núñez, Broker Associate · Finca Raiz International Realty Corp. Igualdad de oportunidades en la vivienda.